近期，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT擴募申請正式取得證監(jiān)會批復及上交所無異議函。

　　產城園區(qū)評論獲悉，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT本次擬購入基礎設施項目為臨港集團旗下上市公司--上海臨港所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)。

　　康橋項目資產估值為15.32億元，以此為基礎計算2025年及2026年康橋項目的分派率預測值分別為4.85%及4.94%，擴募并入后項目整體預測凈現金流分派率為4.48%和4.55%。

　　國泰君安稱，本次擴募購入康橋項目豐富了基金底層資產多樣性，一方面提升了基金的投資分散度和抗風險能力，另一方面依托臨港集團的產業(yè)鏈與產業(yè)集群優(yōu)勢，可為租戶提供產業(yè)孵化-投資-研發(fā)-生產-合作的全鏈條服務，實現新老資產之間的協(xié)同效應、規(guī)模效應。

　　本次以擴募募集資金購入新基礎設施資產后，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT持有的基礎設施資產由3處產業(yè)園資產構成，即臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期、康橋項目。擴募成功后，該基金也將成為覆蓋工業(yè)廠房與研發(fā)辦公兩類產業(yè)園資產的REITs產品。

　　其中，康橋項目擬由國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT以擴募募集資金購入并持有，臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期由該基金以初始募集資金購入并持有。

　　資料顯示，擴募底層資產為張江科學城南部區(qū)域的漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)，總建筑面積18.24萬平方米，可出租面積10.46萬平方米，由22幢建筑物組成，包括10幢研發(fā)平臺(部分首層為配套商業(yè))、2幢配套商業(yè)樓，以及其余10幢地下車庫及配套設備用房。

　　據了解，康橋項目以鏈主租戶吸引同產業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展，緊扣張江科學城主導產業(yè)，與張江科學城的集成電路、生物醫(yī)藥和人工智能三大優(yōu)勢產業(yè)共振發(fā)展，南與臨港新片區(qū)的生產制造板塊聯動發(fā)展，內可對接園區(qū)內的孵化企業(yè)，外可對接臨港集團的金融資源、園區(qū)空間資源以及產學研資源等。

　　截至2024年12月31日，康橋項目以集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥、電子信息四大產業(yè)作為主導產業(yè)，四大產業(yè)租戶合計租賃面積占比約65%，租戶包括境內外上市企業(yè)子公司、民營企業(yè)500強、新銳獨角獸等。

　　從出租情況看，康橋項目的出租率保持在較高水平，于2022-2024年期末出租率分別為99.05%、97.22%和97.64%，報告期各期平均出租率分別為98.12%、97.18%和95.98%。

　　出租價格方面，康橋項目2022-2024年平均租金單價分別為78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和83.16元/平方米/月，康橋項目平均租金單價近三年復合租金增長率約為3.12%；項目平均有效租金單價分別為77.43元/平方米/天、79.36元/平方米/天和80.86元/平方米/天。

　　另外，康橋項目產品類型為研發(fā)辦公，租戶類型包括普通零散研發(fā)租戶、整棟整租研發(fā)租戶(租賃面積超過1萬平方米、整棟整體出租)和配套商業(yè)租戶。其中，整租的租戶為上海研可和益邦智能2家孵化器，面積約占比30%。

　　但值得關注的是，整租整體實際執(zhí)行租金為68元/㎡/月，散租租金為89元/㎡/月，有一定折扣。該基金曾回復稱，產業(yè)園區(qū)行業(yè)整棟整租模式租金水平普遍在普通零散模式租金水平的基礎上存在一定折扣。

　　根據評估機構的市場調研情況及對估值時點康橋項目的比準市場租金的預測假設，整棟整租租戶租金約為普通零散租戶的85%，符合行業(yè)慣例。

　　此前國泰君安臨港創(chuàng)新智造產業(yè)園REIT擴募反饋中，項目估值由申報稿的16.93億元壓降至15.32億元，減少1.61億元，降幅9.51%。

　　產城園區(qū)評論獲悉，在折現率方面，臨港申報稿中折現率為6.25%，反饋稿下降至6.00%，反映無風險利率下行與風險補償優(yōu)化。

　　另外，臨港擴募項目在申報稿中針對租金、增長率、出租率等收入部分均取值較為激進，反饋稿中作出相應調整。

　　在反饋稿中，比準市場租金中研發(fā)用房整租價格假設67元/㎡/月，較申報稿約降低9元/㎡/月；散租取值89元/㎡/月、配套商業(yè)106元/㎡/月，與現有租金執(zhí)行水平基本持平。

　　租金增長率方面，康橋項目過去3年復合增長率為3.12%，反饋稿估值假設前兩年均無增長，3-11年增長率由申報稿的2.5%降低為2.25%，預測期后至收益期屆滿的長期增長率由2.5%調降為2%。

　　出租率方面，近三年康橋項目出租率保持在95%以上。申報稿中長期出租率取值為97%，反饋中2025-2028年短期出租率假設降低至95%，2029年及以九游官網app后長期出租率調降至94%，與已披露的運營數據中出租率最低值保持一致。

　　收繳率方面，由100%假設修改為99%在當年確認收入，剩余金額計算至下一年度，且設置了擴募運營管理實施機構對欠繳租金提供保障，即在運管費用中等額扣除未收回資產運營收入對應的金額。

　　據了解，在反饋稿中，康橋項目于2025年及2026年預測年化凈現金流分派率為4.85%和4.94%，擴募并入后項目整體預測凈現金流分派率為4.48%和4.55%。

　　另外，該基金亦具備豐富的潛在儲備資產。截至2024年末，除康橋項目外，上海臨港持有或運營的主要產業(yè)園區(qū)基礎設施資產共43個、可出租面積約193.26萬平方米。

　　國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT曾表示，基金計劃通過擴募納入優(yōu)質資產，不斷提升產品可供分配金額。在未來一至三年內，基金將圍繞提升資產運營效率、優(yōu)化租戶結構、拓展市場渠道等方面制定經營策略。

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