2024年9月30日，北京大幅度放寬限購，降低首付、降低利率等，一系列政策利好發(fā)布帶動(dòng)了樓市走強(qiáng)。10—12月連續(xù)三個(gè)月北京二手住宅成交量環(huán)比上漲。北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，12月北京二手住房網(wǎng)簽成交量突破2.1萬套，創(chuàng)下了近21個(gè)月以來的最高紀(jì)錄。環(huán)比11月增加了15%，同比2023年12月更是大幅增長66%。

　　2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高點(diǎn)，因?yàn)榀B加了疫情積壓的需求、以及入學(xué)購房需求，彼時(shí)的月成交量達(dá)到了22192套。此后，二手房的月度成交量開始下滑，單月的成交量一直在1.5萬套以下。一直到今年7月，單月成交量終于站上1.5萬套。8月、9月成交量在1.4萬套。四季度成交量持續(xù)上行。

　　2024年北京二手住宅共計(jì)成交175678套，比2023年的155433套多賣了20245套，同比增長超13%。二手房市場以價(jià)換量，迎來成交量的波動(dòng)上漲，從新政的成效來看，對(duì)于二手房的影響也大于新房市場。契稅、增值稅的下調(diào)，降低了購房成本，北京二手住宅掛牌量開始下降，供求關(guān)系正在轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2024年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）新增供應(yīng)31943套，同比2023年下降23.5%；成交37889套，同比下降24.2%；成交均價(jià)56965元/平米，同比下跌6.3%。

　　2024年12月北京新建商品住宅新增供應(yīng)1525套，環(huán)比上漲8.2%，同比下跌74.4%；成交5333套，環(huán)比上漲18.3%，同比上漲22.5%；成交均價(jià)58918元/㎡，環(huán)比上漲3.2%，同比微漲0.7%。

　　2024年，樓市呈現(xiàn)復(fù)雜而多變的特點(diǎn)，北京從政策端到產(chǎn)品端不遺余力支持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，形勢整體向好。2024年11月22日，北京規(guī)自委發(fā)布了《北京市高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》試行版。根據(jù)這份文件內(nèi)容指引，未來北京住宅的產(chǎn)品力，將會(huì)迎來全面突破與提升。此前只在部分試點(diǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的大陽臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊將有機(jī)會(huì)出現(xiàn)在更多的新房項(xiàng)目中，今后北京的“好房子”會(huì)越來越多。

　　北京樓市一季度末小陽春姍姍來遲，成交迎來一波放量。隨著二季度北京發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，下調(diào)購房首付比例和房貸利率，市場信心得到了進(jìn)一步提振，成交繼續(xù)回升。然而，新政利好效應(yīng)在進(jìn)入三季度后逐漸減弱。不過，隨著9月美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息后，央行也宣布降息，北京也于9.30發(fā)布最新樓市放松政策，進(jìn)一步降低購房門檻，激發(fā)購房需求，這為2024年四季度的北京樓市帶來期待，新建商品住宅、二手住宅成交量連續(xù)三個(gè)月的回升，也為2025年的市場預(yù)期帶來積極反饋。

　　2024年全年，北京共計(jì)成交41組住宅用地，成交總金額1554億。數(shù)量方面與2023年的61塊相比，明顯縮量。土拍收入較23年的1741億減少187億，降幅10.7%。

　　優(yōu)質(zhì)地塊占比提高，2024年成交土地樓面價(jià)較2023年提升了3441元/平。受供地結(jié)構(gòu)和部分地塊限價(jià)取消雙重影響，土拍冷熱分化明顯，優(yōu)質(zhì)核心宅地溢價(jià)率觸頂，多數(shù)地塊低溢價(jià)或底價(jià)成交。

　　整個(gè)2024年，北京土拍超百億有3組地塊。兩宗是朝陽酒仙橋組合供地，同一區(qū)域，不同板塊打包賣地的形式，雖然算作兩宗地，卻能分出來5個(gè)住宅項(xiàng)目。此外，中海拿下的豐臺(tái)萬泉寺地塊，成交金額高達(dá)110.54億，是唯一單個(gè)地塊成交破百億的存在。

　　雖然整體成交量縮減，但回顧2024年，仍能發(fā)現(xiàn)一些積極向上的信號(hào)。得益于一系列政策紅利、限制松綁，土拍市場重新回歸市場化競爭，熱度開始攀升。2025年伊始，海淀朱房村2宗宅地競拍，地塊未設(shè)置地價(jià)上限，也沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)。其中，0029地塊經(jīng)過170輪競拍，最終由九游娛樂NineGame中鐵置業(yè)+招商+華潤競得，成交價(jià)91.52億元，溢價(jià)率17.33%，樓面價(jià)約8.92萬/㎡；0030地塊經(jīng)過243輪競價(jià)，由建發(fā)以90.404億元競得，溢價(jià)率25.04%，樓面價(jià)約9.5萬/㎡。作為北京2025年首次土拍，以高熱度落下帷幕。此前海淀功德寺2宗地均達(dá)到15%溢價(jià)率觸頂搖號(hào)，最終由綠城、越秀摘得。

　　中海發(fā)展、北京城建、華潤置地成為2024年北京房企銷售金額全口徑榜三強(qiáng)。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年北京TOP30房企權(quán)益銷售額共計(jì)2512.05億元。中海權(quán)益銷售金額439.04億元，位列第一，斷層領(lǐng)先；城建權(quán)益銷售金額206.84億元，位列第二；華潤權(quán)益銷售金額205.13億元，位列第三；中建智地權(quán)益銷售金額196.87億元，位列第四；保利發(fā)展權(quán)益銷售金額171.34億元，位列第五。

　　在全口徑金額排行榜中，中海發(fā)展銷售額超過四百億，北京城建銷售額超過三百億，華潤置地、保利發(fā)展、首開股份、中建智地銷售額超過兩百億，招商蛇口、北京建工、中建壹品、綠城中國、越秀地產(chǎn)銷售額也都超過了百億。

　　值得注意的是，雖然今年很多開發(fā)商在產(chǎn)品力方面持續(xù)提升，甚至超標(biāo)打造項(xiàng)目。但由于行業(yè)規(guī)模的縮水以及市場競爭的加劇，TOP30房企業(yè)績總體呈下降趨勢。2024年北京TOP30房企權(quán)益銷售金額同比下降-19.7%。央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)區(qū)域布局和積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。隨著后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊的入市，將為房企的業(yè)績注入強(qiáng)勁動(dòng)力，確保穩(wěn)健增長。二手房成交的活躍不僅為市場注入了活力，更將對(duì)新房市場產(chǎn)生積極的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

　　中海這幾年在北京坐穩(wěn)頭把交椅，并且持續(xù)放大領(lǐng)先優(yōu)勢，亮眼業(yè)績的背后離不開精準(zhǔn)的投資布局以及過硬的營銷操盤能力。從2019年至2024年，中海已經(jīng)是連續(xù)6年的北京房企權(quán)益金額榜冠軍。

　　2024年以來，中海在北京土拍市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，摘得了2024年北京單幅成交價(jià)最高的地塊和組團(tuán)總價(jià)最高的地塊，分別為豐臺(tái)萬泉寺地塊和“朝陽酒仙橋+小紅門+十八里店”組團(tuán)地塊，奪得2024年北京土拍市場3宗總價(jià)超百億地塊中的2宗，同時(shí)也是“雙地王”。此外，在新房市場上，2024年3月底，中海地產(chǎn)在北京五盤同開，成為市場焦點(diǎn)，分別是中海寰宇天下天鏡、中海寰宇未來、中海永定玖里、中海公元里、中海豐和叁號(hào)院。2024年6月底，中海京華玖序（中信城五期）開盤，作為稀有的二環(huán)豪宅，項(xiàng)目位于西城虎坊橋，學(xué)區(qū)優(yōu)異、配套完善。97.36億元的銷售額，位列2024年北京商品住宅TOP1。

　　華潤穩(wěn)健前行，在2024年流量金額榜位列第二，權(quán)益金額榜、全口徑金額榜位列第三。

　　華潤在北京操盤項(xiàng)目眾多，2024華潤置地以進(jìn)京30年為契機(jī)，三個(gè)“府系”產(chǎn)品同時(shí)亮相，在品牌上互相借勢，在區(qū)域上實(shí)現(xiàn)“房山—亦莊—大紅門”的“北京南城三角”的市場聯(lián)動(dòng)。房山的京熙潤府，亦莊的北京潤府，大紅門的中環(huán)悅府，購房置業(yè)改善進(jìn)階一站式實(shí)現(xiàn)。2024年，西紅門橡樹灣網(wǎng)簽銷售額達(dá)38.7億元，北京瑞府、潤悅中心、和光瑞府、和光悅府、北京潤府5個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽銷售額均超過20億元。

　　2025年北京首場土拍，華潤置地聯(lián)合中鐵置業(yè)和招商蛇口，經(jīng)過百輪競價(jià)摘得海淀朱房0029地塊，溢價(jià)率17.33%，樓面價(jià)約8.92萬/㎡，地塊未設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)。期待華潤置地在此再續(xù)清河橡樹灣的傳奇。

　　北京城建在2024年權(quán)益金額榜、全口徑金額榜位列第二，流量金額榜位列第四。

　　2024年，北京城建全口徑銷售額超300億元，其中，海淀豪宅香山樾2024年成交額超60億元，北京城建·天壇府成交額38億元，北京城建星譽(yù)BEIJING、望京國譽(yù)府、北京城建·龍樾天元等5個(gè)項(xiàng)目成交金額超10億元。

　　目前北京城建已經(jīng)取代首開成為北京國資房企TOP1。堅(jiān)持戰(zhàn)略投拓+升維產(chǎn)品的發(fā)展路徑，深耕高端、改善、剛需各細(xì)分市場，助推城建這幾年在北京實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。

　　保利在2024年房企權(quán)益&流量金額榜單中位列第五，全口徑榜單中位列第四。

　　近年來，保利在朝陽改善盤市場接連收獲熱銷，從保利錦上一期二期開始，到和光煦境、保利天匯和朝央和煦三個(gè)項(xiàng)目，“和字系”“天字系”產(chǎn)品線得到購房者廣泛認(rèn)可。

　　2024年7月，保利聯(lián)合北京建工競得海淀西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地0120等地塊，開發(fā)項(xiàng)目保利建工·嘉華天珺，項(xiàng)目目前已取得預(yù)售證即將開盤。此前，保利發(fā)展還與北京建工共同開發(fā)順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊，開發(fā)保利建工·星宸和煦，項(xiàng)目于2024年7月11日開盤，該地塊獲得37家房企競價(jià)觸頂，36家房企現(xiàn)場搖號(hào)競爭，最終由北京建工溢價(jià)率15%摘得，后與保利合作開發(fā)。

　　中建智地在2024年權(quán)益榜位列第四，在流量榜單中，位列第三，在全口徑排行榜中，位列第六。

　　中建智地作為中建一局的地產(chǎn)升級(jí)品牌，2020年才第一次出現(xiàn)在業(yè)內(nèi)，2020年在北京市場上還排名在30以外，2021年就快速?zèng)_進(jìn)了北京樓市TOP20，2023年更進(jìn)一步進(jìn)入前十行列，2024年排名更上一層樓。

　　2024年以來，中建智地的許多項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的成績，10月份朝陽雙子星--北京宸園和璞園PARK雙盤首開，北京宸園北京宸園開盤3個(gè)月，截至2024年底，已經(jīng)網(wǎng)簽銷售額52.03億，并沖進(jìn)北京2024全年度商品住宅前三甲。此外，位于昌平北七家板塊的北京國賢府項(xiàng)目，從開盤以來就一直保持高熱度。

　　在土地端，2024年底，中建智地+未來科學(xué)城聯(lián)合體摘得北京國賢府項(xiàng)目旁的昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東二旗地塊，至此北京2024年土拍收官。此外，在2024年6月，中建智地以112億元摘得“朝陽酒仙橋+前葦溝+朝陽園北區(qū)”組團(tuán)地塊，這是2024年北京第一個(gè)總價(jià)超百億的地塊。

　　在產(chǎn)品力塑造上，從最初的中建宸廬示范區(qū)在北京驚艷亮相，到如今北京宸園項(xiàng)目將酒仙橋板塊帶入豪宅時(shí)代。目前，中建智地已經(jīng)形成四大產(chǎn)九游娛樂NineGame品系：終極置業(yè)的宸系，高端改善的府系，首改的璟系及首置的印系。

　　建發(fā)股份在2024年權(quán)益和流量榜單中，均位列第十，在全口徑排行榜中，位列十三。

　　建發(fā)股份成立至今已有40余年，2020年開始進(jìn)入北京市場，首個(gè)項(xiàng)目是與融創(chuàng)合作打造的長安和璽，以其新中式的園林和外立面驚艷業(yè)內(nèi)。2021年擇址望京，獨(dú)立操盤開發(fā)望京養(yǎng)云。2022年，建發(fā)在昌平開發(fā)建發(fā)珺和府和建發(fā)文源府兩個(gè)項(xiàng)目。

　　2023年，建發(fā)拿下3宗地，豐臺(tái)四環(huán)的建發(fā)璟院，順義中央別墅區(qū)的建發(fā)觀云，昌平新城區(qū)域的建發(fā)觀堂府。2024年建發(fā)觀堂府成為全年北京商品住宅成交套數(shù)和面積排行榜TOP1。2024年11月29日，建發(fā)拿下豐臺(tái)新宮地塊，地塊北邊的建發(fā)院已經(jīng)基本清盤，拿地時(shí)點(diǎn)正合適。2025年1月2日，備受關(guān)注的海淀區(qū)朱房HD00-0803-0029地塊、0030地塊正式出讓，其中0030地塊經(jīng)過200多輪競價(jià)，最終由建發(fā)以90.404億元競得，溢價(jià)率25.04%，樓面價(jià)約9.5萬/㎡。該地塊未設(shè)地價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)，這為建發(fā)帶來更大的操盤空間。聚焦建發(fā)股份進(jìn)京四年多來的市場表現(xiàn)，可謂每一步都趕上了時(shí)點(diǎn)。一方面，布局軌交沿線或重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)板塊，低成本獲取優(yōu)質(zhì)地塊。另一方面，強(qiáng)化新中式標(biāo)簽，打造契合客戶需求的特色化產(chǎn)品。

　　2024年房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整中，自“517新政”開始，一系列松綁政策持續(xù)落地。特別是在9月26日中央政治局會(huì)議開始強(qiáng)調(diào)止跌回穩(wěn)后，政策端釋放了最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)，“組合拳”力度加大。北京“930新政后“，市場升溫明顯，第四季度成交量連續(xù)上漲，實(shí)現(xiàn)翹尾。12月，政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，兩大重磅會(huì)議為房地產(chǎn)市場定調(diào)。

　　2024年，北京的“豪宅”與“豪地”都在加速供應(yīng)。對(duì)于房企而言，不僅要面對(duì)市場競爭帶來的銷售壓力，也在產(chǎn)品內(nèi)卷的道路上前行不止，不斷創(chuàng)新突破。面對(duì)2025年房企無疑在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷策略上需要付出更多的努力。由于北京限購仍有調(diào)整空間，隨著政策進(jìn)一步放寬的預(yù)期，將有效釋放購房需求，推動(dòng)市場回暖，2025年北京房地產(chǎn)市場依然充滿挑戰(zhàn)和機(jī)遇。（來源：克而瑞）